골밸런스 컨설팅 신청하기
삼성생명 홈페이지 회원이 되어 주세요 삼성생명 네이버 포스트 삼성생명 페이스북

[WM 리포트] 부동산 투자와 관리의 힘, 부동산 하락장에 대비하라!

 

나 홀로 호황을 이어오던 2016년 부동산 시장이 11월부터 거래 절벽과 호가 하락으로 갑작스러운 침체에 빠졌습니다. 지난 11월 3일 발표한 부동산 대책에 따른 분양권 시장 규제와 트럼프의 미국 대통령 당선, 국내 정국 혼란의 여파가 겨울 비수기와 맞물려 침체에 허덕일 가능성이 높아 보이는데요. 부동산 하락장에서는 어떻게 대처해야 할까요?

 

 

버블지수의 산출

버블지수

 

[그림-1]은 특징적인 다섯 지역을 뽑아 2003년 1월 이후 버블지수를 산출한 것입니다. 버블지수 산출법은 간단한데요. 강남구의 버블지수를 산출하려면 강남구의 초과 매매가상승률에서 강남구의 초과 전세가 상승률을 빼면 됩니다. 강남구의 초과 매매가 상승률은 ‘강남구 매매지수-전국 평균 매매지수’를 통해 계산합니다. 마찬가지로 강남구의 초과 전세가 상승률은 ‘강남구 전세지수-전국 평균 전세지수’로 구할 수 있습니다. 초과 매매가 상승률에서 초과 전세가 상승률을 빼는 이유는 매매가 전세에 비해 투기 수요가 더해지기 때문입니다. 전세 계약은 거의 100% 실거주가 목적이지만, 매매 계약은 실거주 수요와 함께 전세나 월세를 끼고 매입하는 투기 수요도 있습니다. 따라서 매매가가 전세가에 비해 상승률이 높다는 얘기는 투기 수요가 많이 더해진 것으로 해석할 수 있답니다. 반대로 전국 평균에 비해 특정 지역의 전세가만 많이 올랐다면 투기 수요가 붙지 않아 전세가만 크게 상승한 것이고, 거품이 낄 여지는 적어진다는 논리입니다.

 

 

버블세븐 강남권의 변화

[그림-1]의 버블지수를 보면 과거 버블 세븐으로 표현하던 강남구, 송파구, 분당구의 버블지수가 2008년 1월까지 매우 높게 나타난 것을 볼 수 있습니다. 이들 지역이 당시 주택 투기 시장을 주도했고, 전세는 안정된 반면 재건축을 중심으로 한 매매가는 역사상 고점을 지속적으로 경신했습니다. 그러던 것이 2009년 금융 위기를 겪으면서 버블지수가 급격히 하락하는데요. 매매가가 하락하는 시기기도 했지만 전세가가 오르면서 버블지수가 급속히 낮아진 결과입니다. 한 가지 더 주목할 점은 강남구나 송파구에 비해 분당구의 거품이 급속히 빠진 것인데요. 이는 분당구가 강남구와 송파구에 비해 1990년 이후 조성된 단지와 중대형이 많아 매매가가 크게 조정된 측면이 작용했습니다. 또 강남구와 송파구 아파트의 평균에 비해 상대적으로 신도시기 때문에 전세가가 많이 오른 이유도 있습니다. 분당은 매매가 상승률이 낮은 반면 전세가 상승률이 높아 버블지수가 -40까지 떨어졌고, 강남구는 20을 유지하고 있습니다. 버블지수는 절대적 가격을 의미하는 것이 아니고, 거품의 정도를 비교하기 위해 국민은행 APT 매매•전세 가격지수를 가공해 만든 그림입니다. 결국 강남구는 거품이 여전히 남아 있는 반면, 분당구는 거품이 많이 해소된 상황이라고 판단할 수 있습니다.

 

이 시점에서 분당구의 아파트를 사는 것이 하락 시장에 대비하는 것일까요? 이에 대해 필자는 반은 맞고 반은 틀리다고 생각합니다. 분당구의 버블지수가 다른 지역보다 지나치게 떨어진 이유는 전용면적 85m²(25.7평) 초과의 중대형이 대부분이어서 매매 수요가 적기 때문입니다. 평균 가격이 많이 오르지 않고, 전세가만 크게 오른 결과입니다. 결국 수요자의 요구에 맞지 않는 주택으로 매력을 잃은 지역일 수 있습니다. 분당구는 2010년 이후 신분당선 개통 등의 주변 교통망 개선과 광교•동탄•판교 신도시 개발 등으로 전용면적 85m²(25.7평) 초과의 대체 아파트가 주변에 지속적으로 공급되었습니다. 강남구나 송파구는 평당 3000만원이 넘는 지역이기에 대체재가 없지만, 분당구는 평당 2000만원 전후라는 넓은 선택의 폭으로 인근 지역에 공급되었죠. 결국 투자 트렌드가 인근 지역으로 이동하면서 매력도가 떨어진 분당구 중대형 아파트는 거품이 걷혔지만 투자 매력이 없습니다. 오히려 전용면적 85m²(25.7평) 이하의 중소형이 분당구에서도 매매가와 전세가가 벌어지는 상황을 보면 분당구 내에서도 거품이 낀 지역이 투자 가치가 있음을 알 수 있습니다.

 

그럼 강남구로 들어가야 할까요? 강남구는 여전히 거품지수가 10 전후를 유지하다 20까지 상승했습니다. 거품이 없다고 할 수 없다는 뜻이다. 강남구에는 재건축을 추진하는 40년 넘은 노후 아파트와 신규 아파트가 공존합니다. 거품지수가 잘 떨어지지 않는 이유는 매매를 선호하는 수요가 많은 지역이다 보니 시장이 달아오르면 매매가 상승률이 전세가 상승률을 앞지를 때도 있고, 재건축 아파트 비중이 다른 지역보다 높아 전세가 비율이 낮기 때문이죠. 결국 시장이 하락세로 접어들었다고 판단될 때는 강남구 내에서도 전세가 비율이 높은 아파트를 선택함이 현명합니다. 매매가가 15억원인데 전세가가 5억원인 재건축 추진 아파트보다는 전세가 11억원인 신규 아파트가 거품은 덜할 것이기 때문입니다.

 

 

버블지수의 상승, 울산

[그림-1]을 보면 울산이 절댓값은 가장 낮은 지역임에도 버블지수가 가장 높습니다. 2011년까지는 버블지수가 0 밑이었는데, 그해 말부터 전세가가 올랐지만 전세가에 비해 매매가가 더 많이 올랐습니다. 2017~2018년 입주 물량이 많아 전세가가 더 오르기 어려운 상황이기에 그동안 오른 매매가로 버티기 힘들 가능성이 높고, 울산을 비롯한 지방 도시의 거품이 수도권보다 심한 상황입니다.

 

 

결론

부동산

 

부동산 하락 시장에서는 방어하는 마음으로 하락세가 크지 않을 시장을 찾는 지혜를 지녀야 합니다. 재건축보다는 일반 아파트, 지방보다는 수도권, 수도권 중에서도 서울이 안전해 보입니다. 중대형과 소형을 비교하면 중대형이 전세가 비율이 높은 경우가 많아졌는데요. 그렇다고 중대형을 방어하기 좋은 주택이라고 하기는 어렵습니다. 가족 구성원이 점점 줄어드는 변화 트렌드와 지역 주택 시장의 대체재 등장의 결과로 볼 수 있기 때문에 중대형은 환금성이 떨어진다는 측면에서 피하는 것이 좋습니다. 마지막으로 시장이 계속 하락하지는 않습니다. 2017년 약보합이나 하락 장세를 전망하지만, 지나치게 떨어진 급매물(직전 거래가의 10% 이상 하락)은 반대로 기회일 수 있습니다. 매입하기 어려운 인기 지역의 매물이 상당한 가격 조정을 보인다면 내 집 마련의 기회로 삼을 만합니다.

 

 

 

 

<출처 : WM 리포트, 2017년 1월호>

 

 

 

 

 

자산진단 보험재진단
 
 

 

 

 

신고

댓글

비밀글

직장인 돈 모으기. ‘생활비 절약 노하우’

 

목돈을 모으기 위해 월급의 많은 부분을 저축하는 직장인 분들이 많은데요. 저축을 더 늘리기 위해서는 소비를 줄여야겠죠? 각종 공과금, 적금, 보험료 등이 빠져나가고 나면 월급 로그아웃은 순식간! 어떻게 생활비를 더 줄일 수 있을까요? 그래서 오늘 <삼성생명 블로그L>에서는 일상 속에서 어렵지 않게 생활비를 절약할 수 있는 노하우 몇 가지에 대해서 소개해드리려고 합니다. 지금부터 바로 만나볼게요!

 

 

점심값을 아끼자! 도시락 싸기

돈모으기

 

직장인들의 하루 점심값은 적게는 하루에 4,000원 많게는 10,000원이 넘을 때도 있습니다. 평균 점심값을 7,000원으로 잡고 한 달 점심값을 어림잡아 계산해보면 약 140,000원이 드는데요. 퇴근 후 혹은 출근 전 조금만 부지런하게 도시락을 준비해보세요! 상대적으로 조미료가 많이 들어간 사 먹는 음식보다 집에서 준비한 음식이 건강에도 좋고, 아낀 돈은 고스란히 적금을 들어도 되겠죠? 조금의 불편함이 나중에 큰 목돈으로 돌아올 수 있다는 사실! 잊지 마세요! 

 

 

교통비를 아끼자! 택시는 NO! 

교통비 절약

 

직장을 다니면 발생하는 고정 지출 비용 중 하나인 교통비! 출퇴근 왕복 대중교통 교통비를 약 3,000원으로 잡았을 때 한 달 차비는 대략 60,000원. 절대 적은 돈이 아니죠. 회사를 나가지 않는 주말에는 가까운 거리는 웬만하면 걸어 다니는 습관을 가져보세요! 걸어서 30분 남짓 되는 거리를 걸어서 이동하면 약 2,000원은 아낄 수 있고 평소에 부족한 운동까지 일석이조의 효과를 볼 수 있답니다.

 

교통비를 아끼기 위해 제일 중요한 것은 바로 ‘택시 사용 자제하기’인데요. 요즘 대부분의 거리는 대중교통으로 이동이 가능합니다. 특히 회사에 지각하는 습관이 있으신 분들은 출근길에 택시를 자주 이용하게 되는데요. 이렇게 불필요한 지출이 계속된다면 돈 모으기는 정말 힘들겠죠? 

 

주말에는 많이 걷기! 택시 사용은 자제하기! 이 두 가지를 잊지 마시고 교통비를 절약해보세요!

 

 

습관으로 돈 벌기! 돈이 되는 어플

잠금화면 어플

 

하루에도 몇 번이고 손에 들었다 놓는 것을 반복하며 보게 되는 스마트폰! 스마트폰을 수시로 확인하는 습관이 이미 생기셨다면 잠금 화면 어플을 설치해 놓으세요! 스마트폰을 한 번 확인할 때마다 소액의 적립금이 쌓이는 어플인데요. 대수롭지 않게 여길 수도 있지만 조금씩 모인 돈으로 음료나 간식을 사 먹는 재미가 쏠쏠하답니다. 생활비를 절약하기 위해서는 푼돈을 아끼고 모으려는 자세가 중요하답니다. 스마트폰을 손에 쥐고 산다면! 잠금 화면 어플을 설치해보는 건 어떠세요?

 

 

소비하는 주말이 아닌 생산적인 주말 보내기

목돈마련

 

마지막으로 소비하는 주말이 아닌 생산적인 주말을 보내는 것도 생활비 절약에 많은 도움을 줄 수 있는데요. 영화 보기, 쇼핑, 술 마시기 등을 즐기며 주말을 보내는 것도 재미있고 나름의 의미가 있을 수 있지만 평일 내 아꼈던 생활비를 주말에 지출하는 건 시간문제! 때문에 생산적인 주말을 보낼 수 있는 취미 생활을 만들거나 정보를 알고 있는 것이 생활비 절약에 도움이 된답니다. 예를 들어 한 달에 한 번은 무료 DVD를 제공하고 컴퓨터 사용과 독서가 자유롭게 가능한 도서관 가기, 나라에서 운영하는 저렴한 운동 센터 주말반 등록하기 등을 통해 주말까지 긴장의 끈을 놓지 마시고 생활비 절약에 힘써보세요!

 

 

짠돌이, 짠순이가 되는 일이 쉬운 일은 아니겠지만 한 번 습관이 되면 대수롭지 않게 생각했던 지출들이 모여 뿌듯함과 목돈까지 생길 수 있다는 사실! 명심하시길 바라며 오늘 알려드린 생활비 절약하기 노하우와 함께 알뜰살뜰한 여러분이 되시길 <삼성생명 블로그L>이 응원할게요! 

 

 

 

 

 

자산진단 리크루팅
 
 

 

신고

댓글

비밀글

[머니in라이프] “2017 달라지는 제도” 저소득층 지원 혜택 꼼꼼히 챙기세요!

 

2017년에는 세제를 비롯해 다양한 부분에서 제도가 변화합니다. 오늘 <삼성생명 블로그L>에서는 저소득층에 대한 지원 확대부터 부동산 청약 1순위 규제까지 달라지는 제도 중 꼭 기억해야 할 것들을 지금부터 알아보도록 할게요.

 

 

Check1. 신용카드 공제 혜택 2018년까지 연장

신용카드 공제

 

2017년에 달라지는 제도 중 직장인에게 가장 민감한 것은 바로 세제 혜택입니다. 눈에 띄는 것은 소득에 따라 연말정산 카드 공제 혜택이 달라진다는 점입니다. 원래 신용카드 소득공제 혜택은 2016년 말로 종료될 예정이었지만 정부는 직장인의 세부담을 덜어주는 차원에서 공제 혜택을 2018년까지 연장하기로 했습니다. 단, 공제한도는 급여 수준에 따라 차등 적용하는데요. 총 급여 7000만원 이하는 현재 300만원의 공제한도가 그대로 유지되고, 총 급여 7000만∼1억2000만원은 2018년부터 250만원, 1억2000만원 초과자는 2017년부터 200만원으로 한도가 줄어듭니다.

 

 

Check2. 노후 경유차 교체 및 수소차 지원금 확대

수소차 지원금

 

2017년 6월 30일까지 2006년 말 이전에 새로 등록한 낡은 경유차를 폐차하고 승용차를 구입하면 100만원 한도 내에서 개별소비세를 70%까지 깎아줍니다. 개별소비세가 부과되지 않은 화물•승합차도 6월 30일까지 100만원 한도 내에서 취득세를 50% 감면해 줍니다.

 

또한 2017년부터 수소연료 전지차를 구입하면 1대당 400만원의 세금을 감면해주는데요.수소차도 친환경 차량에 대해 지원하는 개별소비세 감면 혜택 대상이 됐기 때문입니다. 지금까지는 하이브리드차와 전기차만 각각 1대당 100만원, 200만원씩의 감면 혜택을 받았습니다.

 

 

Check3. 부부가 함께 1순위 청약 불가능

청약

 

부동산 시장에도 변화가 많습니다. 정부의 11.3 대책 발표로 지정된 37개 조정대상지역(서울, 과천, 성남, 부산 일부 지역 등)에는 공통적으로 1순위 청약 제한이 적용됩니다. 세대주가 아닌 사람, 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 사람, 2주택 이상 소유 세대에 속한 사람은 1순위 청약 자격에서 제외됩니다. 일단 당첨되면 5년간 신규 청약이 제한되기 때문에 신중한 청약 전략이 필요하답니다. 또 청약신청일이 달라도 당첨일이 중복되지 않는지 잘 살펴야 합니다. 만약 청약 발표일이 같은 단지 두 곳에서 동시에 당첨될 경우 부적격 당첨으로 두 단지 모두 무효 처리됩니다.

 

기존에는 부부가 같이 1순위 청약신청을 하는 경우도 있었지만 앞으로는 이 역시 어려워집니다. 세대주가 아니면 1순위 청약신청 자격에서 제외되기 때문인데요. 무주택 기간이나 부양가족 수를 잘못 계산한 경우도 부적격 당첨이 될 수 있습니다. 부적격 당첨자의 경우 청약제한 기간이 현행 3개월에서 1년으로 연장됩니다.

 

 

Check4. 고소득층 과세, 저소득층에는 지원 확대

2017 세법

 

소득세법 개정안에 따라 소득세 체계에도 약간의 변화가 있습니다. 고소득자에 대한 과세를 강화하기 위해 과세 표준구간을 신설하고, 최고세율을 38%에서 40%로 올렸습니다.

 

반대로 저소득층에 대한 지원은 확대됐는데요. 가장 눈에 띄는 것은 근로•자녀장려금 신청 자격요건의 완화입니다. 근로장려금은 저소득층을 대상으로 세금 환급 형태로 지원금을 주는 제도입니다. 근로•자녀장려금 신청자격 가운데 주택 관련 요건을 폐지해 대상자가 늘었습니다. 또한 근로장려금 산정액이 1만5천∼3만원일 경우 3만원을 지급하기로 하는 규정도 새로 만들어졌습니다. 더불어 경력단절 여성이 중소기업에 재취업하면 3년 동안 연 150만원 한도 내에서 소득세를 70%까지 깎아주는 규정도 신설됐습니다.

 

 

Check5. 대학생 장학금•학자금 지원제도 완화

국가장학금

 

대학 장학금•학자금 지원제도도 바뀝니다. 우선 국가장학금 C학점 경고제가 1회에서 2회로 확대되는데요. C학점 경고제는 성적이 70점 이상~80점 미만인 학생에게 경고 후 국가장학금을 지원하는 것을 말합니다. 앞으로는 C학점을 두 번까지 받아도 국가장학금을 신청할 수 있습니다.

 

또 중소기업 취업자와 취업성공패키지에 참여하는 미취업 청년 중 소득 8분위 이하인 경우 일반상환학자금 대출의 거치 및 상환 기간을 연장할 수 있습니다. 기존에는 한번만 연장이 가능했지만 2017년부터는 2회까지 할 수 있습니다. 중소기업 취업자는 최대 2년간 연체자 등록을 유예해줍니다.

 

2017 달라지는 것들

 

 

 

 

 

<출처 : 머니in라이프, 2017년 1월호>

 

 

 

 

 

자산진단 보험재진단
 
 

 

신고

댓글

비밀글

[인포그래픽] 직장인들이 바라는 새해 목표와 소망

 

어느덧 2016년 한 해가 저물고 2017년 정유년 새해가 밝아오고 있습니다. 매년 이맘때면 지난 한 해를 되돌아 보고 다가오는 새해의 목표와 소망들에 대해서 생각해보게 되는데요. 오늘 <삼성생명 블로그L>에서는 직장인들의 새해 목표와 소망, 그리고 지난 올 한해 직장인들이 꼽은 신조어 Best5까지 인포그래픽으로 소개해드리려고 합니다. 지금부터 함께 만나볼게요!

 

새해목표, 새해 결심, 내집마련, 이직준비, 솔로탈출, 여행계획

다이어트, 자격증, 금연, 금주

취업난, 부동산 대책, 추석 황금 연휴, 2017년 추석 연휴

게으름, 의지박약, 새해목표세우기

월급로그아웃, 반퇴세대, 야근각, 직장살이, 신조어

 

 

 


자산진단 보험재진단

 

 

 

 

신고

댓글

비밀글

[인포그래픽] 그것이 알고 싶다! 직장인들의 연말 송년회

 

12월 연말연시인 요즘! 송년회 시즌으로 직장인들은 더욱 바쁜 하루를 지내고 계실 텐데요. 직장인 10명 중 6명은 이러한 회식 때문에 스트레스를 받는 것으로 나타났습니다. 오늘 <삼성생명 블로그L>에서는 원치 않는 회식으로 인한 고통받는 직장인 회식문화에 대해서 인포그래픽으로 정리해보았습니다. 지금부터 함께 만나볼게요!

 

송년회, 망년회, 회식, 직장인 회식, 회식 스트레스, 회식

회식 스트레스, 회식문화, 직장인 회식 문화,

술자리 매너, 회식 매너, 회식 예절, 술자리 예절, 술 예절

숙취, 회식 장소, 삼성서울병원, 해장

 

 

 


자산진단 보험재진단

 

 

 

신고

댓글

비밀글
삼성생명 홈페이지 회원이 되어 주세요 SMART LIFE DESIGN 삼성생명 페이스북