티스토리 뷰

얼어붙은 부동산 시장


얼어붙은 부동산 시장… 갭투자 핵심 전략은? (뉴스 읽어주는 남자)


부동산에 대한 관심이 여전히 뜨겁습니다. 핵심은 정부 정책이 시장에 잘 녹아 들어 가느냐의 여부인데 정부는 급등한 부동산 시장을 잡겠다며 다양한 방안을 마련했는데요. 그 중, 4월 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 초미의 관심사입니다. 그래서 이번  SamsungLife&에서는 매일경제신문 명순영 기자와 함께 지난 시간에 이어 향후 부동산 시장 전망을 살펴보도록 하겠습니다.


뉴스 읽어주는 남자 명순영 기자 프로필


결론부터 말하면 매수자나 매도자나 관망세를 보이고 있는데요. 양도세 중과 시행 이후 서울 주요 지역 아파트 단지에 '거래공백' 현상이 나타나고 있는 것입니다. 일부 중개업소는 양도세 회피 매물이 소진한 이후 단 한 건도 거래를 성사시키지 못했다는 얘기가 들리는데 거래가 사라지며 부동산 상승세도 꺾인 모양새입니다.


예를 들어 송파구 잠실 주공5단지 등에서 냉기류가 느껴지는데요. 지난 3월말로 예상했던 국제현상공모 결과 발표가 6월 지방 선거 이후로 늦춰질 것이라는 말이 나오고 있습니다. 집값 과열기에 50층 허가를 승인해 집중포화를 맞았던 서울시가 속도 조절에 나서고 있다는 분석이 나오고 있습니다.


내년 부동산값 올해보다 더 떨어져


부동산 거래는 언제 다시 살아날까요? 전문가들은 당분간 주택시장에 거래 공백 상태가 이어질 것으로 예상합니다. 양도세 중과세를 염려한 다주택자는 4월 법 시행 전 매도를 끝냈기 때문에 4월 이후 추가로 매물을 쏟아내지는 않을 가능성이 높은데요. 또한 매수자들은 더 하락할 수 있다고 보고 선뜻 매수에 나서지 않고 있습니다.


아울러 금리 인상과 보유세 개편안이라는 굵직한 이슈가 남아 있습니다. 금리 인상은 곧 대출이자 증가를 의미하기 때문에 금리 인상 속도에 따라 부동산 시장이 더 빠르게 얼어붙을 수 있는데요. 정부가 예고한 보유세 개편안도 시장 예상보다 강력하다면 냉기류는 더 심해질 것이라 생각됩니다.


PRR 저평가 지역 선택 전략 아파트 개나리


부동산 하락기라고 부동산 투자를 완전히 외면할 필요는 없습니다. 부동산 전문가인 박상언 유엔알컨설팅 대표의 PRR 개념을 이용해 투자해보는 것도 좋을 것 같은데요. PRR은 'Price to rent ratio'의 약자로 '임대료 대비 집값 비율'로 한국은 93포인트로 주요 36개국 중 25위였습니다. 캐나다, 일본, 영국, 미국 등이 100이 넘어 한국보다 임대료 대비 집값이 높았는데요. 바꿔 말하면 한국은 임대료 기준으로 볼 때 전체적으로 집값이 높지 않다는 주장입니다.


연소득 대비 집값을 의미하는 PIR(price to income ratio)도 높지 않다고 말합니다. 우리나라 국토교통부가 2016년 발표한 PIR은 5.6배로 영국 일본, 호주 등과 비슷한데요. 부동산이 크게 올랐지만, 그렇다고 심각한 수준은 아니라는 것입니다. 박상언 대표는 "임대 수익률을 따져 집값을 평가하고 저평가된 곳을 고르는 게 좋다'고 조언합니다.


아파트 하늘 핵심 부동산 집중 규제 강화


경제가 어렵고 수중에 자금이 부족하면 시장에서 선호하지 않는 부동산부터 팔기 시작하기 마련입니다. 핵심 부동산이 하락기에 잘 버틴다는 것이지요. 우리나라에서 '강남 불패론'이 나오는 것도 이러한 이유에서 입니다.


현 미국 대통령인 도널드 트럼프는 "역사적으로 부동산 가격 부침이 있었지만 결국 이겼다"며 부동산 불패론을 주장해왔는데요. 경제 위기가 닥쳤을 때 그는 "6개월만 지나면 다시 회복한다. 다만 뉴욕, 런던, 파리와 같은 세계적인 대도시에만 투자하라"고 핵심지역 투자론을 펼쳤습니다. 결국 그의 얘기는 맞았습니다.


아파트 단지 정원 신축 아파트


마지막으로 '나홀로 아파트'를 주목하라는 조언입니다. 나홀로 아파트란 일반 주택가나 여러 아파트 단지 사이의 좁은 땅을 활용해 지은 소규모 아파트인데요. 대규모 단지보다 가격이 대체로 낮으며 임대를 통한 쏠쏠한 월세수익과 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 '틈새 투자처'로 알음알음 인기를 끌고 있습니다. 다만, 나홀로 아파트를 투자할 때는 ① 대단지 인근으로 ② 큰 도로에 인접하거나 역세권에 자리 잡고 있고 ③ 지방 산업단지 근처에 있는 ④ 3억원 이하 아파트를 우선 고려해야 한다는 점을 잊지 마세요.


※ 위 내용은 매일경제신문 명순영 기자 집필 컨텐츠로, SamsungLife&의 공식 의견과 다를 수 있음을 알려드립니다



 


댓글
댓글쓰기 폼
< 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ··· 301 >