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뉴스 읽어주는 남자 규제 속 부동산 아파트


수요 상승 아파트 갭투자, 더 오를까요? 주춤할까요? (뉴스 읽어주는 남자)


최근 재건축 아파트를 중심으로 아파트 갭투자 등 강남권 아파트 값은 고공행진을 거듭하고 있습니다. 현 정부가 출범 직후부터 잇따라 강력한 부동산 규제책을 쏟아내고 있다는 점을 고려하면 이례적인 현상으로 받아들여지는데요. 그래서 오늘 SamsungLife&에서는 매일경제신문 명순영 기자와 함께 향후 부동산 시장 전망을 함께 살펴보도록 하겠습니다.


명순영 기자 프로필 매일경제신문




요즘 '3트가 뜬다'는 말이 있습니다. '3트'란 비'트'코인, 셀'트'리온 주식, 그리고 강남아파'트'인데요. 이 3가지 가운데 비트코인과 셀트리온 주식은 조정 받고 있는데, 강남 아파트는 굳건합니다. 강남뿐만 아니라 서울 아파트값이 크게 오른 뒤 조정 기미를 보이지 않습니다.


서울 아파트값 상승률은 지난 1월에 이어 2월에도 최고치를 기록했습니다. 재건축 아파트가 밀집한 강남아파트와 함께 서울 서대문구 등 강북 도심 일대와 '준강남'으로 불리는 경기도 과천시까지 매물 부족 현상이 나타났기 때문입니다. 


저금리 활용한 '갭투자'가 부동산값 끌어올렸는데...


저금리 갭투자 부동산값 아파트


향후 부동산은 어떻게 움직일까요? 결론부터 말하면 상승세가 꺾일 것이라는 의견이 많습니다. 전문가들은 금리 상승을 가장 큰 요인으로 꼽습니다. 현재 부동산 시장은 투기에 가까운 투자 수요가 상승세를 이끌고 있는데 이른바 '갭투자'를 통한 방식입니다. 갭투자란 전세 값과 매매 값 차이가 얼마 나지 않는 주택을 전세를 끼고 산 후에 시세차익을 노리는 방식인데요. 예를 들어 매매가 7억원짜리 아파트를 5억원 전세를 끼고 2억원에 사는 것입니다. 이렇게 구매한 주택을 또 다시 담보로 제공해 집을 여러 채 사들이는 갭투자가 유행했습니다. 


갭투자는 저금리 시대 가능한 방법이었습니다만 이젠 금리가 오르는 추세입니다. 지난해 1월 시중은행 주택담보대출 금리는 평균 3.16%였는데 기준금리가 한 차례 오르며 3.42%까지 높아졌습니다. 올해 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트씩 두 차례 더 올린다면, 담보대출 금리도 크게 올라갑니다. 예를 들어 2억원을 3%대에 대출 받았다면 한해 이자는 600만원이었습니다. 하지만 4%로 금리가 오르면 연 200만원 이자를 더 내야 하지요. 금리가 오를 경우 갭투자로 주택을 마련한 다주택자 대출 부담이 커지고, 이자 부담을 견디지 못한 매물이 쏟아질 수 있습니다. 


물론 금리가 부동산 시세를 전부 설명하지 않습니다. 2000년 이후 2차례의 금리 인상기를 겪었는데 이 시기 부동산은 오름세 또는 보합세를 나타냈습니다. 부동산 가격이 금리 하나에만 영향을 받는 것은 아니라는 뜻입니다. 그러나 이번 부동산 급등세는 '저금리 갭투자'가 주된 원인이었다는 점에서 분명 조심해야 합니다.


뉴욕과 런던 등 세계적인 도시도 거품론 솔솔~


뉴욕 야경 황혼 엠파이어 스테이트 빌딩


하락 근거로 부동산 사이클이 언급되기도 합니다. 한국은 물론 주요 국가 부동산은 급등과 급락을 반복했죠. 세계 최고 부자들이 투자하는 글로벌시티 뉴욕과 런던도 경기 사이클 영향을 받습니다. 그간 주요국가 정부는 경제를 살리기 위해 어마어마한 돈을 시장에 풀었지요. 그 '유동성'으로 부동산 시장이 올랐다고 봐도 됩니다. 그런데 이제는 돈을 거둬들이는 추세입니다. 뉴욕과 런던 등 세계적인 도시에서도 집값 하락론이 나오고 이유입니다. 


그렇기 때문에 강남을 포함한 한국 부동산 역시 영원히(?) 치솟을 수는 없습니다. 주택수요와 공급, 금리 등으로 집값 상승과 하락을 피할 수 없습니다. 실제 우리나라 부동산은 10년 주기로 상승과 하락을 반복하는 경향을 보였습니다. 글로벌 금리 인상에 따른 국내 금리 인상, 단기 급등에 따른 조정, 공급 과잉, 중과세 등 정부 규제 등을 고려한다면 지금 당장 부동산 투자에 서두를 필요는 없다는 게 다수론이라고 할 수 있습니다. 자칫 잘못하면 '상투를 잡을 수 있기 때문입니다.


실거주 목적 수요자라면 급매물, 청약 노려볼 만


실수요 목적 수요자 금매물 아파트 청약


실거주 목적이라면 조금 더 적극적으로 구매 계획을 세워도 괜찮은데요. 부동산은 단기적으로는 등락을 거듭하지만 장기적으로 보면 우상향 곡선을 그려왔기 때문인데 그렇다면 어느 지역을 사야하는 것일까요? 아시다시피 역세권이 좋다는 점은 말할 필요가 없을 겁니다. 물리적인 거리가 가깝지 않아도 대중교통이 괜찮다면 좋은 지역으로 평가받는데 이런 지역이라면 현 시세에서 조금 낮은 가격으로 나온 매물이 나온다면 매수에 들어가도 좋을 것 같습니다.


때문에 무주택 실수요자에게는 지금이 기회일 수 있습니다. 지난해 8·2 부동산대책으로 투기과열지구 및 조정대상지역에서 청약 1순위 자격이 청약통장 가입 후 2년으로 강화돼 청약경쟁률이 낮아졌습니다. 청약가점제 적용 비율이 늘어 무주택 기간이 길고 부양가족이 많을수록 당첨 확률이 높아집니다. 


고층 아파트 공사 하늘


새아파트 선호현상이 뚜렷해졌다는 점도 분양 전략이 효과적이라는 점을 뒷받침해줍니다. 올해 건설사들이 분양하는 아파트 물량은 전국 409개 단지, 41만여가구에 달합니다. 지난해보다 58%나 많은 수치로 도전에 나서볼만 합니다. 무리하게 대출을 받지 말고 눈높이를 조금 낮추되 직장, 학교, 교통 등 입지를 철저히 분석해야 합니다. 갈수록 대출한도가 줄고 대출받기가 까다로워지고 있어 자금 마련 계획을 잘 세워야한다는 점은 말할 필요가 없기 때문입니다.



※ 위 내용은 매일경제신문 명순영 기자 집필 컨텐츠로, SamsungLife&의 공식 의견과 다를 수 있음을 알려드립니다.




 


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