티스토리 뷰

[뉴스 읽어주는 남자] 가을철 부동산 시장 전망은 관망세 예상

 

보통 겨울을 앞둔 가을철에는 이사가 활발한데요. 부동산에 대한 관심이 높아지는 시기이기도 합니다. 이미 올 한해 부동산에 대한 관심이 뜨거웠는데요. 오늘 Samsung Life&에서는 매일경제신문 명순영 기자와 함께 가을철 부동산 시장 전망에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산

 

지난해부터 올해 상반기까지 부동산 값 상승세는 대단했습니다. 과거 최고가를 넘어선 아파트 단지도 수두룩했는데요. 새 정부가 들어서고 부동산 시장을 안정화시키기 위한 각종 대책이 나오고 있는 가운데, 가을 이후 부동산 시장을 한번 점검해볼 필요가 있을 것 같습니다.

 

 

향후 부동산 시장 전망은 급격한 하락 없지만 거래 부진

부동산 시장 전망

 

부동산 시장 전망에 대해 많은 사람들이 궁금해하는 요지는 값이 오르느냐, 떨어지느냐 일 텐데요. 결론부터 말하면 올해 상반기 같은 상승세를 예측하기는 어렵습니다. 가장 큰 이유는 정부 규제입니다.

 

무엇보다 지난 8월 2일 정부 대책은 역대 손꼽히는 초강력 규제책으로 평가받고 있습니다. 앞으로 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 등의 강도 높은 규제가 곧 부활할 예정이며, 여기에 정부가 '후분양제' 카드를 만지작거리고 있는데 파장이 적지 않을 듯 보입니다. 후분양제는 주택 전체 공정이 80%에 도달한 이후 입주자를 모집할 수 있게 하는 제도입니다. 

 

소비자는 견본주택이 아닌 실제 아파트를 확인하고 분양받기 때문에 '깜깜이 분양'에서 벗어날 수 있습니다. 그러나 건설사들은 완공 때까지 계약금이나 중도금을 받을 수 없어 자금 압박이 심하지요. 금융비용이 늘어나 사업성이 악화된다면 주택 신규 공급 물량이 크게 줄어들 수 있습니다. 소비자도 계약금, 중도금, 잔금 등으로 2~3년 나눠 내던 선분양과 달리 한 번에 목돈을 마련해야 한다는 점에서 부담감이 있을 수 있다는 지적도 나옵니다. 

 

부동산 시장에 대한 규제 압박이 심해질수록 투자심리가 얼어붙어 거래가 뜸해질 것으로 보입니다. 자연스럽게 가격 상승세가 둔해질 가능성이 높아지죠. 전문가들은 여전히 부동산에 관심이 높고 금리가 낮아 큰 폭 하락은 없을 것으로 내다보면서도 이미 크게 오른 상황에서 성급하게 매수에 나설 필요는 없다고 조언합니다.

 

 

금융 규제가 부동산 값 좌우, 다주택자 겨냥한 가계부채대책 초점

가계부채대책

 

정부 정책 중 세밀하게 살펴볼 부분은 금융 규제입니다. 곧 다주택자를 겨냥한 금융당국 가계 부채 대책이 발표될 예정인데요. 돈을 빌리는 사람의 상환능력이 있느냐를 정교하게 따져보겠다는 것이 골자입니다. 이번 대책에는 새로운 총부채상환비율(신 DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)의 구체적 내용, 다주택자 대출 심사 강화 방안 등이 담길 예정입니다.

 

정부는 6월과 8월에 걸쳐 이미 주택담보인정비율(LTV)과 DTI 규제를 강화한 바 있습니다. 그러나 이 같은 대책에도 불구하고 국내 가계부채는 지난 8월 말 기준 1,06조를 기록하며 상승세를 이어갔습니다. 정부는 상환능력이 없는데 돈을 빌려 주택을 여러 채 구입하는 다주택자가 부동산시장 거품을 유발하고 있다고 판단합니다. 이에 따라 다주택자의 상환능력 평가를 정교히 다듬고, 은행 여신심사 능력을 한층 강화할 것으로 보입니다.

 

먼저 기존 DTI와의 차이점을 볼 필요가 있습니다. 기존 DTI는 부채 상환액을 계산할 때 신규 주택담보대출만 원리금을 반영했습니다. 기존의 주택담보대출은 이자만 반영했는데 새로운 DTI에서는 신규 주택담보대출뿐만 아니라 기존 주택담보대출 역시 원리금을 상환액에 반영해 계산합니다. 이렇게 하면 주택담보대출을 이미 가지고 있던 사람은 추가로 주택담보대출을 받기 어려워지거나 대출 한도가 낮아집니다.

 

대출 대상 규제도 확대합니다. 8.2 부동산 대책에 따라 서울 강남이나 세종 등 투기지역 소재 아파트는 세대당 담보대출 건수가 1건으로 제한돼 있었죠. 또 기존 주택담보대출이 있으면 LTV•DTI 규제가 10% 포인트씩 강화했는데요, 수도권에만 적용돼 전국 단위의 부채 관리가 힘들다는 지적에 따라 전국으로 확대하려는 움직임을 보이고 있습니다.

 

DTI보다 한층 더 강화된 여신심사 지표인 DSR도 구체화합니다. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 마이너스통장이나 신용대출 등 모든 금융권 대출에 대해 원리금을 반영해 상환능력을 심사하게 됩니다. 쉽게 말해 돈을 빌리기가 더 어려워졌고, 대출을 받아 부동산을 사기도 더 까다로워졌다는 뜻입니다.

 

 

임대 사업자 관리도 철저, 세금 회피 없도록 등록 강화

부동산정책

 

최근 광주에 사는 한 40대 남자가 부동산 1,659채를 보유한 것으로 알려져 화제를 모았죠. 이 정도는 아닐지라도 부동산 임대로 노후를 준비하는 이들이 적지 않습니다. 임대 사업 수익률이 예•적금 수익률보다는 일반적으로 높기 때문입니다. 실제 올해 6월 말 기준 전국에서 임대주택 사업자로 등록한 개인은 18만여 명으로, 이들은 평균 1인당 3.5채를 갖고 임대 사업을 하고 있었습니다. 

 

이는 등록된 주택임대 사업자일 뿐 무등록 임대 사업자까지 포함하면 임대 사업자는 훨씬 많을 겁니다. 앞으로 부동산 임대 사업자에 대한 관리도 보다 철저해질 듯 보입니다. 그간 부동산 임대업자 대출은 기업 대출로 잡혀 부동산 규제 영향을 받지 않았지만, 앞으로 정부가 가이드라인을 세우겠다고 밝히고 있는 상황입니다. 부동산 시장에 대한 규제 압박이 심해질수록 투자심리가 얼어붙어 거래가 뜸해질 것으로 보입니다. 자연스럽게 가격 상승세가 둔해질 가능성이 높아지죠. 전문가들은 여전히 부동산에 관심이 높고 금리가 낮아 큰 폭 하락은 없을 것으로 내다보면서도 이미 크게 오른 상황에서 성급하게 매수에 나설 필요는 없다고 조언합니다.

 

 

 

부동산을 갖고 있는 사람들은 값이 오르기를, 보유하고 있지 않은 사람은 떨어지길 바랍니다. 아쉬운 점은 많은 사람들이 집을 삶을 즐기는 공간으로 '사는(living) 곳'으로 인식하기보다, 돈을 벌기 위한 재테크 수단으로 '사는(buying) 것'으로 바라보고 있다는 점이지요. 지나친 부동산 값 상승은 청년세대에 큰 짐이 될 뿐만 아니라 많은 부작용을 유발합니다. 가계부채가 국가 경제 아킬레스건인 우리나라에서는 더욱 그렇습니다. 새롭게 발표되는 정부의 주거대책이 부동산 시장의 안정화에 도움이 되기를 바랍니다! ^^

 

 

 

※ 위 내용은 매일경제신문 명순영 기자 집필 컨텐츠로, Samsung Life&의 공식 의견과 다를 수 있음을 알려드립니다.

 

  

 

회원가입 암보험
 
 

 

 

신고
댓글
댓글쓰기 폼