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[뉴스 읽어주는 남자] 알아두면 돈이 된다?! 부동산 경매 5계명

 

현 정부 출범 이후 천정부지 치솟는 부동산 시장을 안정화시키기 위한 노력이 이어지고 있는데요. 서울 아파트값 상승세가 주춤하면서 경매 열기도 다소 식었습니다. 전문가들은 시장이 소강상태일 때 부동산경매를 노리는 '역발상 투자'가 필요하다고 조언합니다. 경쟁률이 낮아져 좋은 물건을 다소 낮은 가격에 살 수 있는 기회라는 뜻입니다.

 

한 법원 경매시장에서는 서울 아파트와 주상복합은 낙찰 1건 당 평균 응찰자 수는 7월 12.6명에서 8월 5.8명으로 절반 이상 줄었습니다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 같은 기간 99.2%에서 91.5%로 하락했습니다. 경매로 부동산을 낙찰받으려고 입찰한 사람 수가 줄고 입찰 금액 역시 낮아졌습니다.

 

부동산경매

 

일반인들은 부동산경매에 거리감을 갖고 있습니다. 일단 경매 과정에서 사용하는 용어가 어렵기 때문인데요. 통상적인 매매만큼 정보가 많지 않다는 점도 장애물입니다. 행여 경매로 구매한 집에 제때 입주하지 못하고 발을 동동 구르고 있다는 얘기라도 들으면 걱정이 앞설 수밖에 없습니다.

 

그러나 성공사례도 적지 않은데요. 경매를 활용하면 시세보다 저렴하게 집을 구입할 수 있습니다. 특히 지금처럼 경쟁률이 떨어지질 때 더욱 그럴 수 있는데요. 지금부터 부동산 경매에 임하는 5가지 기본 원칙을 소개해드리겠습니다!

 

 

법원 감정가를 맹신하지 마라

부동산

 

경매 참여자들 중 법원 경매 감정가를 절대 불변의 수치처럼 믿는 경우가 있습니다. 그러나 감정하는 회사마다 차이가 있습니다. 또한 감정 시점에 따라 달라지죠. 보통 감정가가 책정되는 시점은 경매 개시일 이전 4~5개월 전인데요. 시세가 급변하는 시기에는 4~5개월 사이에 감정가가 몇 억 원까지 차이가 날 수 있습니다.

 

그렇다고 감정가를 무시하고 높게 써내는 것도 권할 만한 일은 아닙니다. 최근 감정가보다 크게 높게 써내는 사례가 적지 않다고 합니다. 이 경우 '시세보다 싸게 구매한다'는 경매의 장점을 잃게 됩니다. 정확한 시세를 파악하고 목적에 맞게 경매에 참여하는 것이 첫 번째 원칙입니다.

 

 

임차인의 대항력을 파악하라

주택매입

 

경매를 언급할 때 빠지지 않고 등장하는 단어가 권리 분석입니다. 경매에서는 본인이 매입 가격을 책정하고, 각종 권리관계에 대해서도 직접 확인하고 책임져야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자라면 바로 내보내지 못하고 기존 임차 금액을 물어줘야 하는 경우가 있습니다.

 

권리 분석은 등기사항 전부증명서상 말소기준등기(권리)가 될 수 있는 등기 중, 최선순위 설정 일자와 주택임대차보호법 제3조의 임차인의 대항력 발생 시점을 비교해 대항력 유무를 판단합니다.

 

임차인의 대항력은 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 가족의 주민등록도 포함됩니다. 세대주 전입일자가 기준이 아니라 세대원 중 전입일자가 가장 빠른 사람의 전입일자를 기준으로 대항력을 판단하는데요. 임차인 전입일자를 확인하려면 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 법원의 해당 경매사건 기일 명세서 등을 인쇄해 가까운 주민센터에서 해당 경매사건의 전입세대 열람을 신청해 확인할 수 있습니다. 토지의 경우, 법정지상권이나 분묘기지권 등이 성립되면 재산권 행사에 제한이 생길 수 있으니 주의해야 합니다.

 

 

입주 시기를 넉넉히 잡고 추가비용을 고려하라

경매

 

주거시설을 낙찰받았다면 입주 시기를 넉넉하게 잡는 게 좋습니다. 경매는 법원 진행 절차에 따라 진행됩니다. 그러나 의외로 입주가 지연되는 사례가 많습니다. 낙찰 이후 항고기간을 거쳐 잔금 납부 기간까지 40일 정도가 소요되는데요. 잔금 납부 이후에도 바로 재산권을 행사하거나 입주하지 못하고 명도(임차인 집 비우기) 등의 과정을 거쳐야 하기 때문입니다. 전문가들은 임차인 등 이해관계인이 항고(이의신청)하면 판결에 3~6개월, 이사에 1~2개월이 추가로 걸릴 수 있기 때문에 입주 시기를 여유 있게 정하라고 조언합니다.

 

또 하나, 경매는 예상 밖 비용이 추가될 수 있습니다. 명도가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하고 강제집행비용과 임차인 이사 비용도 줘야 합니다. 

 

아파트나 상가 공용관리비가 처리되지 않았을 경우에는 대신 내야 하는데요. 경매 부동산은 오래 방치한 경우가 많아서 심지어 몇 천만 원의 공용관리비를 물었다는 사례도 있으니 이 역시 미리 확인해야 합니다.

 

더불어 자금 납부가 촉박하다는 점을 잊지 말아야 합니다. 경매는 입찰 당일 보증금으로 최저가 10%(재경매 물건은 20%)를 납부하고, 낙찰되면 매각허가 결정과정을 거쳐 약 1달 내 잔금을 납입합니다. 일반적인 거래보다 촉박한데요. 이 때문에 잔금을 못내 다시 경매에 나오는 물건이 상당합니다. 이 경우 낙찰자가 납부한 입찰보증금 10%가 법원에 몰수된다는 점 명심하세요!

 

 

근린생활시설을 무단으로 쓰는지 확인하라

근린생활시설

 

입찰하려는 물건이 근린생활시설을 무단으로 용도를 변경해 주택으로 이용하고 있는지 꼭 확인해야 합니다. 생각보다 이런 사례가 많은데요. 법원 매각물건명세서에 근린생활시설이라고 기재돼 있는 사실을 모르고 다세대주택으로 알고 낙찰받은 경우, 매각불허가 신청을 하더라도 받아들여지지 않습니다. 이와 같은 경우 입찰보증금을 포기해야 하는 상황이 발생합니다. 

 

왜 이런 일이 벌어질까요? 다세대주택을 신축할 때에는 주차장법 강화로 1세대당 1대의 주차장을 확보해야 합니다. 이때 건축주가 근린생활시설과 다세대로 따로 준공검사를 받고 근린생활시설을 주택으로 개조해 불법으로 분양하는 경우가 있습니다. 근린생활시설은 취득세율이 높고 부가세도 내야하며 불법 용도변경에 따른 이행 강제금 부과처분도 받습니다. 가장 큰 문제는 매도가 쉽지 않아 재산상 불이익을 받을 수 있다는 점입니다. 이를 막으려면 건축물대장 확인은 필수입니다. 이는 일반 매매에서도 명심하셔야 하는 원칙입니다.

 

 

재개발지역은 대지권 비율이 중요하다

재개발

 

재개발 지역 물건을 투자하는 경우가 있습니다. 이때는 등기사항 전부증명서상의 대지권 표시와 대지권 비율 표시부분을 잘 살펴봐야 합니다. 대지권 비율 표시에 원대지 표시가 기재돼 있다면 아무 문제가 없습니다. 그러나 둘이 다르다면 원대지 표시를 기준으로 대지권 비율을 계산해야 합니다.

 

재개발이나 재건축 시 관리처분 단계에서 기존 주택 감정평가액을 산정합니다. 조합원이 많고 분양 가구 수가 적은 경우라면 산정금액에 따라 아파트를 분양받지 못하고 청산될 수도 있기 때문에 대지권 비율이 아주 중요합니다.

 

 

지금까지 부동산 경매 시 명심해야 하는 5가지 원칙에 대해서 소개해드렸는데요. 부동산 경매 계획이 있으신 분들께서는 숙지하시고 좋은 결과 있으시길 바랍니다. ^^

 

 

 

※ 위 내용은 매일경제신문 명순영 기자 집필 컨텐츠로, Samsung Life&의 공식 의견과 다를 수 있음을 알려드립니다.

 

  

 

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