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[뉴스 읽어주는 남자] 8.2 부동산 대책, 제대로 알고 대처하기

 

한없이 치솟을 것만 같았던 부동산 시장이 잠잠해졌습니다. 현 정부의 부동산 대책이 효과를 보는 듯 하는데요. 업계에서는 6•19 대책이 '옐로카드'였다면 8•2 부동산 대책이'레드카드'라고 평가한다고 합니다. 오늘 Samsung Life&에서는 매일경제신문 명순영 기자와 함께 8.2부동산 대책과 대처 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산대책

 

서울 강남권 재건축 단지에선 급매물이 하나둘씩 등장하고 있습니다. 세종시에서는 매매가 '올 스톱 됐다'는 표현까지 나옵니다. 시장 파급력이 워낙 크다 보니 주택시장 과열을 식히는 수준을 넘어 급격히 얼어붙을까 걱정일 정도입니다. 이번 정책은 과거 규제책의 부활이라고 해도 과언이 아닙니다.

 

 

규제 키워드는 ‘강남 재건축’과 ‘다주택자’

재건축

 

이번 대책은 '강남 재건축, 다주택자'를 겨냥했습니다. 우선 서울 전역과 경기 과천, 세종시 등을 투기과열지구로 지정했습니다. 투기과열지구로 지정된 지역은 5년간 분양권 전매 제한, 청약 1순위 자격 제한, 6억 원 이상 주택 총부채상환비율(DTI)•담보 인정 비율(LTV) 40%까지 강화 등의 규제가 한꺼번에 적용됩니다.

 

이뿐만이 아닙니다. 다주택자 규제책으로 양도소득세를 강화하고 금융 규제를 가하는 방안이 포함됐죠. 그동안 2주택자와 3주택자 이상에는 양도차익에 따라 기본 세율(6~40%)가 적용됐는데요. 앞으로는 2주택자는 기본 세율에 10%가 추가로 적용됩니다. 3주택 이상 보유자는 기본세율에 20% 가중된 양도소득세를 적용합니다. 이 같은 양도세 중과(重課) 제도는 2014년 폐지됐다가 부활했습니다.

 

 

갭투자 규제를 위해 주택거래신고제 도입

주택거래신고제

 

재건축 규제도 주목해야 합니다. 논란이 됐던 재건축 초과이익 환수제는 내년 1월 예정대로 시행하기로 했습니다. 아울러 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정되며 조합설립 인가 이후 재건축 단지의 조합원 지위 양도가 금지됐습니다. 또한 지금까지는 2년 정도 사업이 지연되면 예외적으로 지위 양도를 허가해왔는데요. 이를 3년 이상으로 늘렸습니다. 조합원 분양 분에 대한 재당첨도 5년간 제한합니다. 투기과열지구 내 정비 사업 일반분양을 받은 경우라면 5년간 다른 정비 사업의 일반분양은 당첨될 수 없다는 뜻입니다. 대책 발표 이후 재건축 단지 급매물이 나타나고 있죠. 7월 말까지만 해도 28억 원을 호가했던 반포 주공1단지 전용면적 84㎡가 대책 이후 2억~3억 원 떨어진 가격에 등장했습니다.

 

소위 '갭 투자'도 어려워질 듯합니다. 갭 투자는 매매가격과 집값의 차액(差額)만으로 아파트를 사들이는 것 말합니다. 예를 들어 매매가 5억원이고 전세가 4억 원이라면 1억 원을 투자해 '세를 안고' 살 수 있습니다. 투자금액이 작기 때문에 여러 채를 구입하는 이들이 많았죠. 정부는 이를 투기 수요로 판단하고 규제합니다. 그 방안은 주택 거래 신고제인데요. 6억 원이 넘는 아파트를 사려면 주택 구입자금 조달 계획과 해당 주택에 대한 입주 계획을 지방자치단체에 제출하도록 만들었습니다. 주택 거래 신고 제도 지난 2015년 폐지됐는데 이번에 부활했습니다.

 

1가구 1주택자의 양도세 면제 요건도 강화됐습니다. 서울 강남과 같은 과열 지역에서는 양도세 면제 대상인 '1가구 1주택자'도 실제로 2년간 소유 주택에서 살지 않는다면 양도세를 물어야 합니다. 

 

 

보유세 강화, 분양가 상한제 카드 만지작

분양가 상한제

 

이번 대책은 과열된 부동산 시장을 안정시키는데 성공한 듯 보입니다. 하지만, 일각에선 고강도 대책 이후 집값 조정이 또 다른 갭 투자를 부를 수 있다고 주장하지요. 전세 가격은 그대로인 상태에서 집값이 떨어지면 갭 투자가 더 쉬워지기 때문입니다.

 

만약 8•2 대책으로도 부동산 시장이 잡히지 않는다면 정부는 보유세 강화 카드를 꺼낼 수 있습니다. 양도세가 부담스럽다면 거래를 안 하면 그만입니다. 그러나 보유세를 높이면 집을 갖고 있다는 사실만으로도 세금이 만만치 않죠. 분양가 상한제 부활도 정부가 여전히 보유한 히든카드로 꼽힙니다. 당분간 부동산 과열 억제 흐름이 이어질 것이라는 게 전문가들의 대체적인 견해입니다.

 

 

무주택 실수요자에게는 매수 기회 많아져

8.2대책

 

그렇다면 8•2 대책에 어떻게 대응해야 할까요? 다주택자라면 보유한 주택 중 한 채만 남겨 놓고 양도세 중과 시점인 내년 4월 1일 전에 처분하거나, 임대주택 사업자로 등록하는 게 좋은 방법입니다. 반면 무주택자라면 이번 기회가 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다. 특히 주택청약통장을 가지고 있다면 이를 적극 활용해야겠지요.

 

9월부터 투기과열지구 및 조정 대상 지역에서는 무주택자의 내 집 마련 기회를 높이기 위해 1순위 자격 요건을 강화하고 가점제 적용도 확대합니다. 가점제는 민영주택 공급 때 일반 공급의 일정 비율(40~100%)에 대해 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수로 따져 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도입니다. 투기과열지구에서 공급하는 85㎡ 이하 아파트 가점제 적용 비율이 75%에서 모든 아파트로 확대됩니다. 중소 규모 아파트는 모두 가점제를 적용해 무주택자에게 청약 기회가 많이 부여합니다. 조정 대상 지역에서도 85㎡ 이하 아파트는 가점제 적용 비율이 40%에서 75%로 확대하고, 가점제를 적용하지 않던 85㎡ 초과 아파트도 30%는 가점제를 적용하는 등 무주택자에게는 좋은 기회가 될 것 같습니다.

 

 

지금까지 8•2 부동산 대책에 대해서 알아보았는데요. 부동산 시장의 정책과 변화가 계속해서 일어나는 시기인 만큼 그때 그때 현명하게 대처할 수 있는 여러분이 되시길 바랄게요!
 

 

  

 

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