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[뉴스 읽어주는 남자] 부동산 정책과 부동산 시장의 미래, 투자 전략

 

지난 6월 19일, 부동산 정책 발표 이후 달라진 부동산 시장의 미래와 투자전략이 궁금하지 않으신가요? 오늘은 매일경제신문 명순영 기자와 함께 달라진 부동산 정책과 부동산 시장의 미래, 그리고 투자전략까지 소개해보도록 하겠습니다.

 

6.19 부동산 정책

 

지난 정부 시절 강남 재건축을 중심으로 부동산값이 크게 올랐습니다. 과열 우려가 끊이지 않자 새로운 정부는 안정화 정책으로, 이른바 6•19 대책을 내놓았습니다. 정부가 새 정책을 내놓은 지 이제 한 달여 지났는데요. 시장 반응은 어땠을까요? 또 새 정책 이후 부동산 시장은 어떻게 변할지, 투자전략은 어떻게 세워야 할지 알아보도록 하겠습니다!

 

 

선별적 맞춤형 ‘핀셋규제’

핀셋규제

 

먼저 6•19 대책을 다시 한번 정리해보겠습니다. 요약하면 '선별적 맞춤 규제'라고 할 수 있겠습니다. 실수요자 거래는 위축되지 않도록 하면서 문제가 있는 부분만 '핀셋'으로 쏙 뽑아내듯 규제하겠다는 말인데요.

 

정부는 투기과열지구 지정과 같은 고강도 규제 대신 상대적으로 약한 조정대상지역 확대 카드를 뽑았습니다. 투기과열지구로 지정되면 최초로 주택공급계약이 체결된 날부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 최대 5년간 분양권 전매가 제한됩니다. 아울러 재건축 조합원 지위의 양도도 할 수 없습니다. 매우 강력한 정책이죠. 그러나 역풍을 맞을 수 있습니다. 시장을 안정화시킬 수 있지만 자칫 시장을 완전히 얼어붙게 만들 수도 있죠. 그래서 정부가 꺼낸 카드가 조정대상지역 확대였습니다.

 

정부는 일단 기존 37개 조정대상지역에 경기 광명, 부산 기장군, 부산진구 등 3개 지역을 조정대상지역으로 추가했습니다. 조정대상지역으로 지정되면 분양권 전매제한 기간이 설정되죠. 해당 지역 분양 계약자는 분양권을 팔 수 없는 기간이 길게는 입주(소유권 이전 등기) 때까지로 늘어났습니다. 과열 조짐이 있는 곳에서는 분양권 전매가 되지 않는다는 뜻인데요. 투기 수요를 억제하기 위한 조치입니다.

 

대출 제한도 심해졌습니다. 담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)은 조정대상지역에 한해 규제비율을 각각 10% 포인트씩 강화합니다. 70%로 일괄 상향 조정했던 LTV는 수도권 아파트는 50∼60%로 낮아집니다. 60%로 일괄 상향 조정했던 DTI도 서울은 50%, 인천•경기는 60%로 각각 차등화됐습니다. 대출을 묶어 투기수요를 막겠다는 계산입니다.

 

재건축조합원에 대한 주택 공급수도 제한했습니다. 현재 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있었죠. 이제 과밀억제권역과 내외 여부와 관계없이 조정대상 지역으로 선정되면 조합원당 1주택까지만 분양을 허용합니다. 

 

 

정부 정책 이후, ‘부동산 값’ 떨어졌을까?

부동산 값

 

새로운 정부의 첫 번째 부동산 정책은 효과가 있었을까요? 아직까지는 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 최근 서울 용산, 경기도 분당 등 지역에서 분양한 아파트는 높은 경쟁률로 1순위에 마감했습니다. 여전히 부동산 투자심리가 살아있다는 뜻이죠.

 

서울 아파트 매매가 통계를 봐도 그렇습니다. 한 부동산 전문 통계업체에 따르면, 서울 아파트 매매가는 6•19 대책 발표 직전이었던 지난 6월 16일 0.32% 상승했습니다. 대책 발표 이후엔 23일 0.17%, 30일 0.16%로 오름폭이 점차 둔화됐지만 7월 들어 다시 0.20%대로 상승폭이 확대됐습니다. 이처럼 서울 전역에서 집값이 오르는 상황입니다.

 

전문가들은 이번 정부 정책은 부동산 과열을 막는데 한계가 있다고 진단합니다. 대출한도 제한도 자산가에게는 큰 문제가 아니라고 판단합니다. 이 때문에 전세를 활용해 차익투자를 하는 이른바 갭(gap) 투자를 막기 힘들다고 보고 있습니다.

 

핵심은 금리에 있습니다. 미국 기준금리 인상에도 불구하고 국내 금리는 여전히 낮습니다. 한국경제가 여전히 불안해 한국은행이 인상을 결정하기가 쉽지 않습니다. 이렇게 저금리 기조가 이어지는 한, 빚을 내 자산을 구입하는 상황은 이어질 것이라고 보고 있답니다.

 

 

앞으로도 부동산 시장이 호황세 유지할까?

부동산 시장

 

하지만, 부동산 상승세를 낙관해서는 안된다는 게 전문가들의 대체적인 견해입니다. 국내 부동산 시장은 '10년 주기설'이 있다고 합니다. 10년 주기로 호황과 불황을 반복한다는 뜻으로 어쩌면 이제 불황기에 접어들 때인지도 모릅니다.

 

실제 부동산 시장을 낙관하기 어려운 근거가 상당합니다. 우선 공급이 많습니다. 올해와 내년 아파트 입주 물량만 80만가구입니다. 역대 최대 물량을 기록했던 2007년(31만가구), 2008년(32만가구)보다 많습니다. 공급이 많으면 주택 수급균형이 무너져 매매가와 전셋값이 동반 하락할 가능성이 큽니다.

 

금리인상 변수도 살펴봐야 합니다. 미국이 금리를 올리면 한국이 마냥 현 금리를 유지하기 힘들 것입니다. 대출금리 인상은 집값에 악영향을 줄 수밖에 없죠. 또 정부는 새로운 규제를 준비하고 있습니다. 당장 8월에 6•19 대책보다 훨씬 강력한 규제가 나온다는 전망이 우세합니다.

 

이제 부동산 투자는 철저하게 실리를 따져야 합니다. 시장을 보수적으로 보는 전문가들은 내년 하반기나 2019년이 고점 부근일 가능성이 높다고 봅니다. 이 때문에 시세차익보다는 임대수익을 노려야 된다는 말도 나오고 있는데요. ‘월세가 잘 나오는 아파트에 투자해야 한다’라는 조언도 같은 맥락으로 해석됩니다. 또 경매나, 공매, 미분양 등을 활용해 저렴하게 사는 것이 중요합니다.

 

또 전문가들은 주택 구매 시기를 잘 저울질하라고 조언합니다. 부동산시장을 위축시킬 요인이 적지 않은 만큼 2019년 이후로 주택구입 시점을 늦추는 것도 방법이라는 것입니다. 역세권 내 소형아파트를 사라는 의견도 있는데요. 이는 수요가 넘치기 때문에 부동산 불황기에도 너끈하게 견딜 수 있다는 판단에서입니다.

 

 

 

지금까지 매일경제신문 명순영 기자와 함께 달라진 부동산 정책과 부동산 시장의 미래에 대해서 알아보았는데요. 정책의 변화가 계속되는 시기니만큼 부동산 투자에 관심이 있으신 분들은 충분한 스터디와 함께 신중을 가하시길 바랄게요.

 

 

 

 

※ 준법감시필 (디지털혁신팀 제17-64호,‘17.07.31. 1년간 유효)

 

 

 

 

자산진단 보험재진단
 
 

 

 

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